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海口楼市限购升级 暂停企业购买住宅!海口新房价格连续6个月同比涨幅第一

2019-02-21 21:59
来源: 券商中国

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【海口楼市限购升级 暂停企业购买住宅!海口新房价格连续6个月同比涨幅第一】在市场普遍预期将有更多城市楼市调控政策微调宽松之时,海口市却出台了收紧政策。海口市日前发布通知称,为进一步落实房地产调控目标,防止房价“大起大落”,进一步稳定市场,将暂停企业购买住宅的行为,明确2018年4月后落户人口只能购买一套住宅,同时,对商办类项目的加强了管控,细化了商品住宅项目价格备案方式。
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  在市场普遍预期将有更多城市楼市调控政策微调宽松之时,海口市却出台了收紧政策。

  海口市日前发布通知称,为进一步落实房地产调控目标,防止房价“大起大落”,进一步稳定市场,将暂停企业购买住宅的行为,明确2018年4月后落户人口只能购买一套住宅,同时,对商办类项目的加强了管控,细化了商品住宅项目价格备案方式。

  业内人士认为,近期全国部分城市政策微调,海口市最近也放宽了人才落户政策,这被部分人士解读为是政策放松的导向,使得海口楼市出现了一些躁动。此次调控升级,特别是暂停企业购买住宅,堵死了部分投资者可绕道限购的可能性,打消了部分炒房者的念头,继续强调人才引入政策和严控购房指标的政策。

  整体看,全国房地产市场依然执行相对严格的房地产政策,“房住不炒”依然是原则,未来海南等区域后续依然有加码房地产调控的可能性,企业购买住宅或全面收紧。

  海口多措施封堵炒房客

  海口市的通知包括五项措施:

  一、暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。

  二、2019-02-2120:00后户籍迁入我省的居民家庭只能购买1套商品住宅(引进人才落户购房除外)。

  三、进一步加强商业、办公类建设项目管理,规划部门在审批新建的商业、办公类项目规划报建时必须严格按照土地用途和规划性质审批。对已取得建设工程规划许可证,但未取得建设工程施工许可证的商业、办公楼项目也必须严格按照土地用途和规划性质由规划部门重新审核。具体按以下要求指导管控:

  1、设有独立卫生间的小户型办公建筑配建比例不得超过本层建筑面积的20%,其余80%的办公空间建筑单套分割面积不得低于150平方米。

  2、建筑层高须按《海南省住房和城乡建设厅关于规范我省计入容积率建筑面积计算规则的通知》有关规定从严管控。

  3、卫生间、茶水间、饮水供应点灯公共配套建筑应集中设置,燃气入户应当符合消防和规划设计规范。

  4、严禁房地产开发企业变相改变建筑用途、不能按住宅户型进行设计改造,不得设置外挑阳台,应采取公共走廊、公共卫生间式布局。

  四、在本通知发布之日后取得建设工程规划许可证的项目,销售时单一购房人在同一项目购买办公用房的累计面积原则上不低于150平方米。

  五、商品住宅项目按照一房一价从严管理,不得擅自上调;商品住宅价格经物价部门备案后6个月内不得擅自调高备案价格;房地产开发企业需要调整备案价格的,应中到期前20个工作日到物价部门重新申报;6个月之内,监管部门发现价格存在异常的,指导企业重新调整备案价格。未办理价格备案的,依照相关规定不予核发商品房预售许可证。

  上述政策中,最关键的就是暂停企业购买住宅。在2018年海南落实全国最严厉的“全域限购”政策后,企业购房是一个很大的政策“漏洞”。暂停企业购买住宅,目的是为了打击以企业名义的购房现象,堵死了部分投资者可绕道限购的可能性。“过去针对企业购房只有限售一说,而没有限购一说,当前此类政策管控具有很强的信号意义。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  其次,政策还加强了对商办类项目的管控。严跃进表示,当前存在一些变相做类住宅的规划,此次在供应端即规划方面,明确不允许向住宅业态靠拢,类似公共配套、小户型面积等,同时,在需求端提到了办公物业累计认购面积不得低于150平方米,也是从侧面抑制部分追逐小型类住宅户型的需求。

  第三,政策重申了户籍人口的购房政策。严跃进认为,海口在2019-02-21针对人才的引入有一些新的政策,可能被理解为是放松的导向,这可能会使得部分人才进入后有误导,即认为有户口了可能可以增加认购多套房的资格。此次重申是为了打消部分炒房的念头,继续强调人才引入政策和严控购房指标的政策。

  第四,细化价格备案方式。在2018年的政策中只强调了“调整备案价格的须重新备案”的概念,此次新政策规定,不允许擅自上调,同时若是要调整,需要提前申报。类似规定或也是考虑到近期部分房企调高价格的需要。

  海口加码调控的背景是什么?

  2019-02-21,海南省发布了史上最严厉的省级调控政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购:

  五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售;

  海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;

  上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;

  自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;

  非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

  上述政策是在海南将推动自由贸易试验区和中国特色自由贸易港建设的利好政策传出后,部分投资需求蜂拥而至,部分楼盘坐地涨价或封盘的背景下出台的。正是在调控政策影响下,海口从4月开始进入全面萧条期,据中原地产研究中心统计,2018年1-11月,海口商品住宅销售面积为81.26万平方米,同比下降76.02%。不过,券商中国记者梳理国家统计局的月度数据发现,2018年6月至11月,海口新房价格环比涨幅不再领先,但是同比涨幅连续6个月排名70大中城市首位。2018年11月,海口新房价格同比涨幅高达23%。

  新年伊始,海口市进一步放宽了人才落户的学历、年龄等条件,不仅人才本人、配偶、未成年子女可以落户,符合条件的父母也可以落户。根据“海南日报”1月5日报道,此次放宽人才落户政策从学历上将范围扩大至应届高校和职校或海外留学归国毕业生。从年龄上,全日制本科以上学历或中级以上专业技术职称或技师以上资格人才从40周岁放宽至55周岁;全日制专科学历或高级工职业资格或执业资格人才从40周岁放宽至45周岁;在海口市创办企业、连续经营5年以上,依法纳税、无不良记录的公司法人代表,且年龄在55周岁(含)以下;符合引进人才落户条件的人员,其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母可随迁,其中应届职校毕业生与在海口市创办企业人员的随迁父母必须达到国家法定退休年龄。

  由于落户之后,“人才”就可以获得购房资格,因此海口“放宽人才落户条件”被部分人士解读为客观上增加“购房资格”,等于发放房票,将对楼市产生显著的影响。

  中原地产首席分析师张大伟认为,海口此次房地产调控政策再次加码,是在最近有人才落户松绑的背景下进行的,特别是针对企业购房,堵死了部分投资者可绕道限购的可能性。海口升级楼市调控,代表了全海南包括三亚等城市也有继续加码调控的可能性,整体看,全国房地产市场依然执行相对严格的房地产政策,“房住不炒”依然是原则,海南等区域后续依然有加码房地产调控的可能性。

  “从此次海口出台严厉调控政策的背景来看,不排除近期全国部分城市政策略有放松,进而使得海南和海口市场出现了一些躁动,关于政策放松的一些传言比较多,这使得原有政策需要继续强调,同时对于一些政策的漏洞也进行了填补,这样也是有助于进一步落实2018年的调控政策精神。”严跃进说。

  克而瑞研究中心也认为,海口此次出台新政,其中提及的“新落户家庭限购1套”,“暂停向企事业单位出售商品房”等内容都是对中央“房住不炒”理念的贯彻和落实,结合此前海口放开人才落户条件,此次的新政出台更显意味深长,堵住了“为买房而落户”等诸多漏洞,调控政策整体趋严。事实上,在此前的政策高压下,海口成交量已经在2018年下半年维持了数月低位,此次新政出台,无疑对成交量也构成了不小的打击,预计未来海口的成交量仍将保持低位,同时也不排除调控政策由海口扩张到整个海南省的可能。

  今年企业购住宅或全面收紧?

  去年,西安、长沙、杭州、上海、深圳等城市相继发布企业限购住房的规定,加上海口,全国目前限制企业购买住宅的城市增至6个。而在对企业限购的政策出台之前,各地已出台的限购政策均是针对个人或家庭购房,并无针对企业购房的限制政策。

  对于限制企业购房的市场影响,中信建投证券指出,企业购房目的有很多,或购作员工宿舍,或以投资为目的等等。由于不论是企业购房时所须缴纳的税费,还是购房后持有环节以及之后的转让环节所须缴纳的税费,总体而言均高于个人购房,这种障碍也决定了市场中真实企业购房的比重非常低。主流城市企业购房占比并不高,北京、上海的公司名义购房比重在5%以下,而二线城市可能低于1%。只是在限购政策延续、预售证发放依旧严格、摇号政策开始蔓延和一二手价格倒挂出现的背景下,个人有动机通过名下公司参与摇号以规避限购政策或增大购房几率。因此,限制企业购房的影响并不大,更多在于调整市场预期和抑制市场投资行为,优化市场配置,是在部分热点城市需求热度依然较高的背景下,在原有政策上继续查缺补漏,完善“房住不炒”思路。

  严跃进则认为,过去针对企业购房只有限售一说,而没有限购一说,当前此类政策管控具有很强的信号意义,预计2019年企业购住宅要全面收紧。

  2019年第一周,各地楼市调控政策依然频繁,但整体内容出现了宽松与收紧并存。张大伟认为,只要信贷政策不出现明显变动,其他政策的调整对楼市影响有限。2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多,但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

(文章来源:券商中国)

(责任编辑:DF142)

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